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Prestito vitalizio ipotecario cos'è e come funziona
Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento privato dedicata agli over 60 in cerca di un prestito personale sopra i €15,000-€20,000.
In questa forma di prestito, la banca mette a garanzia del prestito (ipoteca) l’immobile di residenza del richiedente.
Il prestito massimo erogabile tramite vitalizio ipotecario varia a seconda del valore della casa del richiedente e solitamente si assesta tra il 15% e il 50% del valore di quest’ultimo.
Inoltre – elemento centrale di questa forma di credito personale – il prestito viene ripagato soltanto alla morte del debitore dai suoi eredi che sono tenuti a ripianare il credito più gli interessi entro 12 mesi dalla morte del debitore, solitamente tramite la vendita dell’immobile.
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Chi può accedere a questa forma di prestito
Solamente le banche italiane concedono questa forma di credito a chi ha più di 60 anni ed è proprietario di un’immobile usato come residenza su cui non sono presenti altri ipoteche.
Diversamente da altri tipi di prestito come la cessione del quinto, nel sottoscrivere è possibile farlo sia da solo, sia con il coniuge.
Nel caso la casa usata come ipoteca è la residenza di entrambi i coniugi o conviventi il contratto deve essere firmato da entrambe le parti anche se l’immobile in questione è di proprietà di uno solo di questi.
Ogni banca pone le sue condizioni, ma solitamente sono accettate tutte le tipologia di immobili tranne:
- Immobili in zone a elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa;
- Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia;
- Rustici e immobili non residenziali;
- Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege n. 167/1962;
- Immobili gravati di ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente.
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Prestito vitalizio ipotecario: gli interessi
Diversamente da altri tipi di prestiti, gli interessi chiesti dalla banca sul prestito vitalizio ipotecario sono solitamente capitalizzati.
Un Interesse capitalizzato è un interesse che si cumula, ovvero agli interessi sono applicati altri interessi per la durata del periodo del debito.
Una situazione che può portare l’ammontare del debito ad una rapida crescita se non gestito correttamente.
E’ importante dunque per il contraente fare attenzione alla gestione degli interessi capitalizzati del contratto.
Questi possono essere infatti ripagati in 3 modi diversi:
- Erogazione unica: dal momento dell’erogazione alla morte del debitore non sono pagate rate rimborso. In questo scenario gli interessi non sono ripagati e dunque si cumulano.
- Erogazione unica: il debitore si impegna a pagare rate per il periodo della durata del prestito. In questo scenario gli interessi sono ripagati e dunque non si cumulano.
- Erogazione progressiva: L’importo è erogato progressivamente sotto forma di capitale. il debitore non paga rate dal momento dell’erogazione del credito alla sua morte. In questo caso gli interessi che maturano non vengono pagati e quindi capitalizzano.
Prestito vitalizio ipotecario: legge
La normativa sul prestito vitalizio ipotecario deriva dal mondo anglosassone.
E’ stato Introdotto in Italia prima nel 2005 (art. 11-quaterdecies del decreto-legge n. 203/2005) e successivamente modificato nel 2015 (Gazzetta Ufficiale del 16 febbraio 2016, n. 38) in modo da estendere l’età minima del richiedente dai 65 anni di allora ai 60 anni attuali ampliando così la platea dei possibili richiedenti.
La legge ha l’obiettivo di dare a chi ha più di 60 anni uno strumento in più per richiedere un prestito personale sopra i €15,000.
Dato che la cessione del quinto della pensione limita l’ammontare del prestito alla pensione e l’unico altro strumento a disposizione è quello della nuda proprietà.
La legge sul prestito vitalizio impone che dopo la firma del contratto l’immobile:
- non può essere venduto (a meno del preventivo rimborso del prestito) dopo la firma del contratto
- non può essere soggetto a grosse modifiche
- Deve essere mantenuto in uno buono stato (le banche possono anche richiedere un report annuale)
Non è possibile affittarlo a terzi o darlo in locazione a membri che non siano della famiglia più stretta.
Prestito vitalizio ipotecario: gli eredi
La legge sul prestito vitalizio include una serie di garanzie per gli eredi in modo da evitare situazioni in cui non possono ripagare il rimborso visto che una volta deceduto il contraente del credito (nel caso di una coppia, una volta deceduto il più longevo) la restituzione del debito diventa responsabilità di quest’ultimi.
- se gli eredi non rimborsano il debito entro 12 mesi dalla morte del contraente del debito non c’è il rischio di sanzioni penali. La banca ha infatti il diritto di vendere l’immobile usato come ipoteca del prestito. Il valore dell’immobile è stimato da un perito indipendente
- se la banca non riesce a vendere l’immobile entro 12 mesi ha il diritto di metterlo sul mercato ad un prezzo ridotto del 15%
- se anche dopo la prima riduzione del 15%, la banca non riesce a vendere l’immobile ha il diritto di ridurre il prezzo di un ulteriore 15%
Gli eredi hanno anche il diritto di gestire in proprio la vendita, devono tuttavia farlo entro 12 mesi.
Cosa succede se il prezzo dell’immobile non copre il debito?
Nel caso il prezzo di vendita dell’immobile non basta per irmaborsare il debito rimanente non cadrà sugli eredi. Quest’ultimi rischiano soltanto la perdita dell’immobile stesso.
Dunque, se il prezzo di vendita non basta a ripagare il credito concesso alla banca la perdita sarà della banca e non un qualcosa che grava sugli eredi.
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